כלי משכנתא
כלים נוספים

החל משנת 2011 אנו עדים לעלייה משמעותית במספר מחזורי המשכנתאות המבוצעים בישראל. שתי הסיבות המרכזיות לעלייה מתמשכת זו הן ירידה מתמשכת בריבית למשכנתאות, עד לשפל היסטורי בו אנו נמצאים היום, במקביל לעלייה במודעות הצרכנית לאפשרות לחסוך סכומים משמעותיים כתוצאה ממחזור המשכנתא.
בטור זה אנסה לעשות לכם קצת סדר ולתת מספר טיפים שיוכלו לעזור לכם לקראת מיחזור המשכנתא שלכם.

מה זה מיחזור משכנתא?

מהרגע שבו חתמתם על הסכם המשכנתא וקיבלתם את הכסף לא ניתן לשנות את תנאי המשכנתא הקיימת ולכן במידה ואנחנו רוצים לעשות שינוי במסלולי המשכנתא ובתנאיה אנחנו למעשה צריכים להחליף את המשכנתא הקיימת במשכנתא חדשה.
כלומר, אנחנו לוקחים משכנתא חדשה עם תמהיל חדש ותנאים חדשים ובעזרתה מסלקים את המשכנתא הקיימת.

למה כדאי למחזר את המשכנתא שלי?

אפילו אם בעבר לקחתם את המשכנתא הכי טובה והתאמתם אותה במדויק לצרכים שהיו לכם, עדיין ייתכן שכדאי למחזר היום את המשכנתא שלכם לאור שלושה גורמים מרכזיים:

1. שינויים בכלכלה תהליכיים מאקרו כלכליים שמתרחשים בעולם ובישראל משפיעים על סביבת הריבית שלנו, כלומר על הריבית שנוכל לקבל בהלוואה לרכישת מכונית, בריבית שנוכל לקבל על פיקדון בבנק וגם בריביות שנוכל לקבל במסגרת הלוואת משכנתא. במידה והיום ריבית המשכנתא נמוכה יותר לעומת היום בו קיבלתם את המשכנתא, בהחלט ייתכן שישנה כדאיות למחזור המשכנתא, כלומר שפור המשכנתא באופן שיביא לחיסכון משמעותי.

2. שינויים מבניים בעולם המשכנתאות לאורך השנים יש התפתחות מתמדת בתחום המשכנתאות שמביאה לכך שכיום מוצעים על ידי הבנקים מסלולי משכנתא שלא הוצעו בעבר ופתרונות גמישים יותר. בעת מיחזור משכנתא ניתן לשלב את הפתרונות החדשים שמוצעים היום ועל ידי כך להתאים את המשכנתא בצורה טובה יותר לצרכים שלנו.

3. שינויים בחיים שלנו

גם אצלנו יש שינויים בלתי פוסקים, גדול במשפחה, עבודה חדשה, הוצאות נוספות, מענק שקיבלנו, הלוואה שלקחנו ומגוון שינויים שמשפיעים על חיינו ועל ההתנהלות הכלכלית שלנו בפרט. בעזרת מגוון הפתרונות הקיימים היום בתחום זה, ניתן לבצע מיחזור משכנתא על מנת להתאים אותה לצרכים ולרצונות שלנו היום - ניתן להוריד את ההחזר החודשי, ניתן להעלות את ההחזר החודשי כדי לקצר את המשכנתא ולחסוך כסף, ניתן להפחית את הסיכון של המשכנתא ולקבע את ההחזר החודשי,

טופס הצעה עבור משכנתא

משכנתא

ניתן להגדיל את המשכנתא כדי להימנע מהלוואות אחרות שהן לרוב יקרות יותר ולעשות סדר בהתנהלות הפיננסית שלנו (על פי אחוזי המימון המותרים בחוק, נכון ל-2013 ניתן להגדיל עד 50% מהשווי הנוכחי של הנכס, כאשר סביר להניח ששוויו הנוכחי של הנכס גבוה יותר לעומת היום בו לקחנו את המשכנתא) והתאמות נוספות. משכנתא זה אף פעם לא כיף גדול אבל באפשרותנו להתאים את המשכנתא לצרכים החדשים שלנו וכך "לחיות" עם המשכנתא יותר בנוח.

האם ישנה כדאיות מחזור גם אם יש "קנס" (עמלת פירעון מוקדם) משמעותי?

עמלת פירעון מוקדם היא עמלה שהבנק גובה רק במידה והריביות הממוצעות למשכנתא היום נמוכות יותר לעומת הריביות עליהם התחייבתם בהסכם המשכנתא.
עמלת הפירעון המוקדם מחושבת באופן שהוא קצת מורכב למי שאינו בקיא במושגי מימון אך באופן כללי ניתן לומר שהוא נקבע על פי הריבית שאתם משלמים במשכנתא לעומת הריבית הממוצעת למשכנתאות כיום, בהתאם למספר השנים שעוד נותרו למשכנתא, ובהתאם למסלול המשכנתא (קבועה, משתנה). ככל שהריבית הנוכחית בשוק המשכנתאות נמוכה יותר מהריבית שלכם וככל שהריבית שלכם מקובעת ליותר שנים , כך העמלה תהיה גבוהה יותר.
ההיגיון מאחורי עמלה זו הוא שהבנק דורש פיצוי על כך שהתחייבתם לשלם לו ריבית גבוהה ועכשיו שהריבית נמוכה אתם רוצים להפר את ההסכם ולהביא לפגיעה ברווחי הבנק, ולכן במידה ואתם מבקשים לפרוע/למחזר את המשכנתא כאשר הריביות בשוק גבוהות יותר לעומת הריביות שלכם לא תהיה עמלת פירעון מוקדם וכנראה שהבנק אפילו ישמח שתפרעו את ההלוואה על מנת שהוא יוכל "למכור" את הכסף שתחזירו לו ללווה אחר בריבית גבוהה יותר.
למעשה עצם הקיום של "עמלת פירעון מוקדם" מעיד על ירידות ריבית ולכן סבירות גבוהה יותר שניתן להביא לחיסכון משמעותי על ידי מיחזור המשכנתא

עמלת הפירעון המוקדם מורכבת מ-4 חלקים

1. עמלת הפרשי היוון 2. עמלת אי הודעה מוקדמת 3. עמלת פיצוי מדד 4. עמלה תפעולית
זו העמלה אליה התייחסתי בפסקה הקודמת, זו העמלה המשמעותית ביותר והיא קיימת כאמור רק במידה והריביות ירדו והיא מחושבת על פי נהלי בנק ישראל בהתאם לריבית ההלוואה, הריבית הממוצעת למשכנתאות כרגע, סוג המסלול ומשך הזמן שנותר להלוואה עמלה על סך 0.1% ניגבת מכול לווה שלא הודיע לבנק לפחות 10 ימים מראש על כוונתו לפרוע את המשכנתא המקורית ולקחת משכנתא חדשה במקום. בכדי להימנע מעמלה זו כל מה שצריך הוא להודיע לבנק על כוונתכם למחזר משכנתאות 30-10 ימים לפני מועד הסילוק. העמלה קיימת במשכנתא צמודה למדד שנפרעת בתאריכים 1-15 לחודש. העמלה נוצרה בכדי לפצות את הבנק על עליית מדד והיא עומדת על מחצית המדד הממוצע ב-12 החודשים שלפני הפירעון. העמלה מתבטלת כאשר המשכנתא נפרעת לאחר פרסום המדד ב-15 לחודש, כלומר במידה והפירעון מתרחש בין ה-16 ל-31 לחודש עמלה קבועה שנגבית עבור ביצוע מחזור משכנתא (עשרות שקלים בלבד).
למעשה מכל העמלות הנ"ל העמלה היחידה שהינה משמעותית לבחינת כדאיות המחזור היא העמלה הראשונה, עמלת הפרשי ההיוון, שכאמור עצם קיומה דווקא מהווה סימן חיובי לחסכון כספי אפשרי.

האם למחזר בבנק שלי או בבנק אחר?

האם למחזר את המשכנתא בבנק בו המשכנתא נמצאת עכשיו ("מיחזור פנימי") או שכדאי להעביר את המשכנתא לבנק חדש, כלומר לקחת משכנתא בבנק חדש ולפרוע בעזרתו את המשכנתא בבנק הקודם? יש שני שיקולים מרכזיים בהחלטה זו: התנאים שתקבלו והטרחה וכאב הראש הצפויים בהליך המחזור. בכניסתכם להליך המחזור חשוב להבין את מפת האינטרסים כדי שתפעלו באופן הטוב ביותר מול הבנקים. אם יש לכם כדאיות כלכלית למחזר את המשכנתא המשמעות היא שהבנק שלכם צפוי להפסיד מהמחזור ולכן כמובן שלא ייזום מהלך של מיחזור ואף ינסה לצנן את ההתלהבות שלכם במידה ופניתם אליו ביוזמתכם.
כחלק מהרצון של הבנק לצנן את התלהבותכם, ומתוך הנחה שאין לו תחרות אמיתית כיוון שלא תרצו לפנות לבנק חדש ולחוות את כל "כאב הראש" שכרוך במשכנתא מחדש, הבנק צפוי להציע לכם תנאים לא אטרקטיביים במיוחד במידה ותבקשו למחזר.
בבנק חדש, מדובר שמשכנתא חדשה ולכן לצד הטרחה הרבה שבמעבר מבנק לבנק, הריביות שהבנק יתן יהיו ריביות אטרקטיביות בסופו של דבר השאיפה היא לסגור בבנק שלכם אך עם ריביות אטרקטיביות, באופן זה תהינו מהתנאים הטובים ללא הטרחה הכרוכה בהחלפת בנק.
כדי לקבל מהבנק שלכם הצעה אטרקטיבית אתם חייבים להבהיר לבנק שיש לו תחרות אמיתית, כלומר שאתם לא חוששים לבצע מיחזור לבנק חדש ואף ניגשתם וקיבלתם הצעות, זה המפתח להצלחת המחזור.

ומה עכשיו? כיצד מתקדמים?

  • תמונת מצב
  • הצעד הראשון בבדיקת כדאיות מיחזור הינו הבנת המצב נכון לעכשיו. כדי לקבלת את תמונת המצב המדויקת צריך לפנות לבנק ולבקש "דוח יתרות לסילוק" מעודכן, בו ניתן לראות את כל המידע הרלוונטי, יתרת המשכנתא במסלולים השונים, את התקופות לפירעון, את עמלות הפירעון המוקדם ואת הריביות בכל מסלול.

  • הבנת האפשרויות הקיימות
  • לאחר קבלת הדוח צריך להבין מה האפשרויות שעומדות בפניכם כיום, להבין איזה מסלולים רלוונטיים עבורכם ואילו ריביות ניתן לקבל בכל מסלול (לקוחות שונים יקבלו ריביות שונות לאור הבדלים בהכנסתם, מקום עבודתם, אחוזי המימון וסוג הנכס).

  • בדיקת כדאיות כלכלית
  • במידה והמניע העיקרי לביצוע המיחזור הינו חיסכון כספי ולא רק עניין התאמת המשכנתא לצרכים שהשתנו, לפני שנרוץ למחזר יש צורך לבצע בדיקת כדאיות כלכלית של המיחזור ולקבל החלטה האם כדאי למחזר או לא. הבדיקה מתבססת על השוואת היקף התשלומים הצפויים במשכנתא הנוכחית שלכם לעומת התשלומים הצפויים לכם במשכנתא חדשה שתילקח היום (ותכלול בתוכה גם את העמלות פירעון מוקדם). ראוי שהשוואה זו תבוצע בהנחה של שיעורי אינפלציה ושינויי ריבית סבירים.
    במידה ולמרות עמלות הפירעון המוקדם יש חיסכון משמעותי בהחלפת המשכנתא, נניח מעל 20,000 ₪, ישנה כדאיות להתחיל את הליך המיחזור (אל תתפלאו לראות חיסכון של סכומים גדולים שיכולים להגיע גם מעבר ל-100 אלף ₪).
    ניתן לפנות לחברות ייעוץ למשכנתאות אשר עורכות בדיקת כדאיות מחזור מקצועית, לרוב ללא עלות.

  • לבחור בין האפשרויות
  • במידה ואכן יש כדאיות מחזור צריך להתקדם לביצוע המחזור, כאשר תחילה צריך לבחור את התמהיל הנכון עבורכם, גם להיום וגם לשנים הבאות, לאור היכולות, הצרכים והרצונות שלכם. לאחר מכן יש ללכת עם התמהיל הנבחר לבנקים השונים כדי לקבל הצעות ולהיכנס עימם למשא ומתן.

רוה איתן

נכתב על ידי

מרצה לכלכלה ושוק ההון, שותף בחברת מיטב משכנתאות מבית מיטב בית השקעות

 

משכנתא לזוגות צעירים משכנתא מכספי מדינה מחשבון משכנתא