כלי משכנתא
כלים נוספים

האם כדאי לקנות בית?

אם הייתם שואלים אותי, הייתי אומר כן וזהו. הסיבה לתשובה זו היא פסיכולוגית: לאחר 7 שנים שבהן אני גר בשכירות אני רוצה קורת גג משלי. אומרים שאחד הדברים החשובים לישראלים הוא להיות בעל בית ואם זה מה שהופך אותי להיות ישראלי, אין לי שום בעיה עם זה. מאחר שמהבחינה הפסיכולוגית אין לי יותר מה לומר והכוונה היא לתת סקירה מעת יותר עמוקה או לכל הפחות להעלות מספר נקודות למחשבה בעניין משכנתאות, אני מעביר את בחינת השאלה למישור כלכלי יותר.

הנחות היסוד

מאחר שבחינה כלכלית מחייבת הנחות יסוד כלשהן שעל בסיסן מסיקים מסקנות (או מנסים), אלו יהיו הנחות היסוד שלנו: משק בית שברשותו חסכון של 300,000 ש"ח וההכנסה המשותפת של בני הזוג בחודש היא 15,000 ₪ נטו. ריבית הפריים תעמוד על 5.5% והאינפלציה 3% בשנה.

ישנו כלל אצבע לפיו רצוי שההחזר החודשי על חשבון המשכנתא יהיה עד 1/3 מההכנסה החודשית של משק הבית ולכן ההחזר החודשי בדוגמא זו יהיה עד 5,000 ש"ח. בנוסף, מקובל שאחוז המימון (היחס באחוזים שבין סכום המשכנתא המבוקש לבין שווי הנכס) יהיה כ- 70%. לכן, כשיש לנו 300,000 ש"ח לצורך רכישת הדירה ואנו יכולים לקבל 70% מימון מהבנק נוכל לרכוש נכס שמחירו 1,000,000 ש"ח וגובה המשכנתא יהיה 700,000 ש"ח.

מהי משכנתא?

משכנתא היא הלוואה הניתנת לצורך רכישת נכס נדל"ן כאשר לצורך הבטחת פירעונה משועבד נכס הנדל"ן. כשמדברים על משכנתאות מקובל להתייחס לשני סוגים של לוחות סילוקין: לוח סילוקין רגיל ולוח סילוקין שפיצר. לוח סילוקין הוא לוח שמתאר את ההחזרים התקופתיים של המשכנתא עד לפירעונה (סילוקה) המלא. ככלל, ההחזר בגין המשכנתא מחולק לשני רכיבים רכיב הקרן ורכיב הריבית.

בלוח סילוקין רגיל בכל החזר מוחזר סכום קבוע מהקרן וסכום משתנה בגין הריבית (שהוא הולך ויורד מאחר שסכום הקרן עליו נצברת הריבית קטן ככל שמתקדמים בתקופת המשכנתא) ובלוח סילוקין שפיצר ההחזר החודשי קבוע (מלבד הצמדה למדד כלשהו, ריבית משתנה וכו') באופן שגודלו של רכיב הקרן ורכיב הריבית משתנים כך שסכומם נותר קבוע (בתחילת התקופה רכיב הריבית גדול ורכיב הקרן קטן וככל שמתקדמים בתשלומים היחסים מתהפכים).

טופס הצעה עבור משכנתא

משכנתא

לוח סילוקין רגיל מקובל יותר במגזר העסקי ומשקי בית נוהגים לקחת משכנתא על פי לוח סילוקין שפיצר אשר בו, כאמור, ההחזרים החודשיים קבועים לאורך המשכנתא ומתעדכנים בהתאם לריבית משתנה, מדד וכו' ולכן צפויים לעלות במשך תקופת המשכנתא.

להלן דוגמא למשכנתא על פי לוח סילוקין שפיצר:

גובה המשכנתא ריבית על המשכנתא מספר שנים להחזיר שיעור אינפלציה שנתי ריבית כוללת לתשלום (כולל הצמדה) החזר כולל
החזר חודשי
בתחילת תקופה בסוף תקופה
על כל 1 ₪ הלוואה שלקחנו עלינו להחזיר
700,000 4.8% 20 3% 718,778 1,418,778 4,543 7,268 2.02
500,000 4.8% 12 3% 278,037 778,037 4,574 6,220 1.55

בטבלה לעיל בחנו שתי אפשרויות. האחת רכישת דירה בשווי 1 מיליון ₪ ולכן אנו נזקקים למשכנתא בגובה של 700,000 ₪. בשנייה בדקנו רכישת דירה בשווי 800,000 ₪ ולכן נזקקנו למשכנתא בגובה של 500,000 ₪. הריבית על המשכנתא והמדד נותרו זהים בחישוב זה וכן ההכנסה החודשית של משק הבית. כפי שאמרנו קודם, אנו משתדלים בתחילת התקופה לא לעבור בהחזר החודשי 5,000 ₪ המהווים 1/3 מההכנסה החודשית של משק הבית ולכן בתחילת התקופה הסתכלנו על החזר ממוצע של 4,550 ₪. שימו לב כי בסוף תקופת המשכנתא ההחזר החודשי גדל משמעותית, הסיבה לכך היא ההצמדה למדד. אולם, אנו מצפים שההכנסה החודשית של משק הבית תעלה לאורך התקופה בשיעור שהוא לפחות עלית המדד.

נקודות למחשבה:

התקופה

שימו לב כי בדוגמה הראשונה מספר השנים להחזר הוא 20 בעוד שבדוגמה השנייה מספר השנים להחזר הוא 12. יוצא, כי בעבור 200,000 ₪ הנוספים אנו משלמים עבור המשכנתא 8 שנים נוספות!

הריבית הכוללת

בדוגמה הראשונה הריבית הכוללת היא 718,778 ₪ בעוד שבדוגמה השנייה היא 278,037 ₪. יוצא שבגין ה 200,000 ₪ הנוספים אנו משלמים ריבית נוספת של 440,741 ₪. אם נסתכל על כל שקל נוסף שאנו לוקחים כמשכנתא מעל ה 500,000 שלקחנו בדוגמה השנייה, הרי שאנו מחזירים עליו 2.20 ₪. כלומר, יותר מכפול!

בדוגמה הראשונה על כל שקל הלוואה שקיבלנו עלינו להחזיר 2.02 ואילו בדוגמה השנייה 1.55. משמע שככל שגובה הלוואה נמוך יותר מחיר ההלוואה (כמה עלינו לשלם על כל שקל שאנו לוקחים) נמוך יותר. בנקודה הקודמת יצא שאנו מחזירים 2.20 על כל שקל מאחר שהסתכלנו על כל שקל שאנו מלווים מעל ל 500,000 וככל שאנו מלווים יותר המחיר לכל שקל הולך ועולה.

בדרך כלל, כשרוכשים מוצר חדש, בגד או אפילו רכב נוטים להגזים מעט ולרכוש מעבר למה שתכננו מראש. במשכנתא יש לתת את הדעת לפני שמגזימים ביתר כובד ראש שכן כפי שראינו על כל שקל נוסף במשכנתא משלמים יותר – והרבה יותר. לכן, לעיתים כדאי במקום לרכוש דירה שתשרת את צרכי המשפחה ב 15 השנים הקרובות לרכוש דירה שתספיק לחמש השנים הבאות ולאחר 5 שנים לשדרג. בדרך זו יש אפשרות לצמצם את תשלום הריבית לבנק.

להמשך קריאה ראו האם כדאי לקנות דירה ומה גובה המשכנתא - חלק ב

משימות לפני נטילת הלוואת משכנתא איך להיערך כלכלית לחופש הגדול? האם כדאי לקנות דירה ומה גובה המשכנתא - חלק ב השוואת משכנתאות